برترین مطالب

کلیه دعاوی مربوط به شهرداری : شهرداری ها بر اساس بند 3 ماده 29 آیین نامه مالی شهرداری ها، می توانند متناسب با خدمتی که ارائه می دهند، از شهروندان بهای خدمات دریافت دارند. در صورتی که اساساً شهرداری بابت مسائلی مانند ایجاد درب، خدمتی به شهروندان ارائه نمی دهد که بر مبنای آن بهای خدمات اخذ نماید. (مغایرت عوارض با درب اضافی با بند 3 ماده 29 آیین نامه مالی شهرداری ها)

 

کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

صدور پروانه وظیفه شهرداری است و ممنوعیت آن نیازمند حکمی در طرح تفصیلی است و صرف شکایت همسایه و طرح ادعاهایی مانند کسر نورگیر ملک همسایه ناشی از ساخت ملک مجاور، نباید مانع صدور پروانه باشد؛ در غیر این صورت برای الزام به صدور پروانه باید در دیوان عدالت اداری طرح دعوی نمود.

شهرداری تهران با گذاشتن عنوان فضای سبز بر زمینی در منطقه سعادت اباد به متراژ 385 متر مانع از صدو پروانه ساختمان برای بنده شده و می گوید باید پول بدهید که از طرح خارج شود یا بخشی از زمین را واگذار کنید به شهرداری.حال سوال اینکه مگر شهرداری میتواند بدون پیشبینی بودجه مورد نظر برای حفظ حقوق مالکین، منطقه ای را فضایی سبز کند؟

 

راهکار عملی برای طرح دعوا علیه شهرداری چیست؟ ، شکایت کیفری علیه شهرداری ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

 این شهرداری نیست که برای زمینی، کاربری ای مانند فضای سبز تعیین می کند بلکه شورای عالی شهرسازی و معماری کاربری را تعیین می نماید و این موضوع در طرح تفصیلی منعکس شده و شهرداری باید از مصوبه شورای مذکور و طرح تفصیلی تبعیت کند. در ثانی اقدامی جهت انتفای طرح در رویه عملی با شکست مواجه خواهد شد زیرا این عنصر «ضرورت اجرای عملی» نیست که که برای طرح عمومی و عمرانی لازم است بلکه «احتیاج صرف شهر به کاربری خاص» کفایت می کند البته در نگاهی این موضوعات مترادف بوده و میان بالقوه و بالفعل بودن آنها تفاوت ایجاد می گردد.

هیأت عمومی دیوان عدالت اداری نیز عدم اجرای طرح، در مهلت مقرر قانونی را از موجبات انتفای طرح ندانسته است و طبق قانون تعیین وضعیت فقط مالک را از حقوق مالکانه برخوردار می داند. لذا باید طرح دعوای الزام به صدور پروانه ساخت با کاربری مجاورین را علیه شهرداری در دیوان عدالت اداری مطرح نمود.

موضوع مطالبه خسارت ناشی از تاخیر در صدور پروانه، در حقوق ایران، به نظر به نتیجه نخواهید رسید چون از مصادیق ضرر قطعی نخواهد بود زیرا در صورت وجود شرایط ممکن است به دلایلی منجر به صدور پروانه نگردد. (البته سایر ارکان مسئولیت برای مطالبه ضرر وجود دارد از جمله: ضرر قابلیت برآورد حداقل در مابه التفاوت تاریخ صدور و تاریخ تقاضا، ضرر مستقیم از ممانعت)

 

 

جبران خسارت عقب نشینی ساختمان ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

دلایل لزوم جبران خسارت، اراضی واقع در عقب نشینی عبارت است از:

–  اصل عدم نسخ قواعد مربوط به تملک اراضی

–  قاعده اثبات شی نفی ماعدا نمی کند در تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری

–  جریان عمومات مربوط به لزوم جبران خسارت تحدید حقوق مالکانه و جریان قواعدی مانند «برابری همه اشخاص در برابر هزینه های عمومی»، «قابلیت سرزنش بلاجبران ماندن خسارت» و «اصل تسلیط» و «قاعده لاضرر» و عدم خصوصیت معابر برای استثنا کردن و خارج نمودن از عمومات،

–  قیاس اولویت جبران خسارت معابر واقع در عقب نشینی نسبت به اراضی واقع در حریم اماکن ناشی از اعمال حاکمیت مانند مراکز نظامی،

–  استثنایی و خلاف قاعده بوده تملک رایگان و عدم امکان تفسیر موسع آن.

–  قوانین و مقررات متعدد

–  نظرات شورای نگهبان به صورت کلی بدین نحو که هرگونه مصوبه که منجر به بهره برداری عمومی از املاک خصوصی، به صورت رایگان و بدون جبران حقوق مالکانه افراد شود، مردود و خلاف شرع است و به صورت خاص و موردی مبنی بر این که «حکم به عقب نشینی به طور رایگان خلاف موازین شرع است»

آماده سازی زمین ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

آیا آماده سازی زمین (مانند تسطیح و جدول گذاری) نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد؟ در صورت عدم اخذ مجوز شهرداری چه اقدامی می تواند انجام دهد؟

به استناد صدر ماده 100 قانون شهرداری هر گونه عملیات عمرانی نیاز به اخذ مجوز از شهرداری دارد. در صورت عدم اخذ مجوز از شهرداری برای اقدامات عمرانی مانند آماده سازی زمین، شهرداری می تواند به استناد همان قانون از ادامه کار جلوگیری نماید اما ارجاع موضوع به کمیسیون ماده صد فاقد ضمانت اجراهای تباصر این ماده است.

 

اخذ صورتمجلس تفکیکی یا پس از صدور سند پارکینگ ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

آیا امکان دارد هنگام اخذ صورتمجلس تفکیکی یا پس از صدور سند پارکینگ را از ملحقات ملک خارج نمود و باب دیگری از همان ساختمان را با دو پارکینگ انتقال داد؟

پارکینگ از توابع الزامی مبیع بوده که در صورت کسر آن از واحد نوعی تخلف ساختمانی محسوب که مغایر اصول شهرسازی است و لذا اقدام یا هر توافقی در این خصوص مغایر قواعد آمره و فاقد اثر است. براین اساس پاسخ به این سوال منفی است.

 

 

ملکی که پروانه تجاری دارد و مالک اقدام به افزایش تجاری بدون مجوز میکند و در کمیسیون بدوی و تجدید نظر رای به تخریب صادر میگردد و مالک اعتراض به دیوان مینماید تا زمان صدور رای دیوان ایا حق استفاده از واحد تجاری را دارد یا خیر باید ملک تعطیل گردد؟

جواب

در خصوص آرای تخریب کمیسیون ماده 100 به استناد آیین نامه حفاظت کارگاه های ساختمانی همچنین از باب مقدمات رای لازم الاجرا (از باب مقدمه واجب، واجب است) یا مستند به بند 24 ماده 55 قانون شهرداری، شهرداری می تواند مانع فعالیت گردد اما اگر برای تخریب ملک دستور موقت صادر شود امکان جلوگیری از فعالیت وجود ندارد. در غیر این صورت برای اخلال در کسب و کار می توانید شکایت کیفری مطرح کنید.

 

آیا تغییرات داخلی ساختمان بدون افزایش متراژ واحد تخلف ساختمانی است؟ ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

جواب

به تغییرات داخلی ساختمان احداث بنا یا مستحدثات اطلاق نمی شود لذا تخلف ساختمانی نبوده و موضوع از صلاحیت کمیسیون ماده صد خارج است.

 استثنائات عوارض صدور پروانه

موارد مستثنی از دریافت عوارض پروانه ساختمان:

1-  سایبان خودرو در حیاط با مصالح غیربنایی

2-  قفسه بندی در داخل مغازه با مصالح غیربنایی از جمله نبشی و نئوپان

3-  سایبان روی درب منازل و حیاط

4-  سایبان در کنار بام ها و بالاهای پنجره ها

5-  نماسازی ساختمان یا دیوارهای ملک بدون تجدید بنای آن ها

6-  تعویض سقف اعیانی های مسکونی و تجاری به شرط عدم افزایش ارتفاع زیربنا با رعایت مسائل فنی و ایمنی با اخذ مجوز از شهرداری

7-  تعمیرات جزئی و مرمت ساختمان و تعویض در و پنجره بدون تغییر در ابعاد آن ها

8-  تغییر در تقسیمات داخلی ساختمان بدون افزایش واحد

9-  الحاق دو یا چند مغازه به یکدیگر

10-  نصب پنجره به بالکن های سه طرف بسته به طوری که از نظر شهرداری مخل زیبایی نمای شهری و هارمونی ساختمان نباشد (به شرط استفاده با همان کاربری)

11-  احداث گلخانه در داخل خانه

12-  استفاده ادارات، سازمان ها، شرکت ها و … از اعیانی های واحدهای مجاز مربوط به عنوان نمازخانه، مهدکودک، کتابخانه واحد آموزشی، غذا خوری، باشگاه ورزشی و … فقط برای کارکنان خود

13-  تبدیل قسمتی از اعیانی به پارکینگ و ایجاد پارکینگ در اعیانی

14-  احداث ساختمان ها موقت برای احداث پروژه¬های عمرانی

15-  احداث حوض، مخزن آب و مواد سوختی

حکم به تخریب بنا امری استثنایی ،حکم تخریب ملک ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

 

به استناد نص صریح تبصره های ماده 100 دو ضمانت اجرای تخریب و جریمه وجود دارد نه یک ضمانت اجرا آن هم تخریب؛ متاسفانه برخی شعب دیوان عدالت اداری تخلف از مفاد پروانه را مستلزم تخریب دانسته اند! از سوی دیگر در دوران امر بین تخریب و صدور رأی مبنی بر جریمه، صدور رأی تخریب یا اعاده می بایست بر مبنای احراز ضرورت باشد.

 

کلیه دعاوی مربوط به شهرداری ، جریمه و عوارض

 

یعنی جریمه اصل و تخریب امری استثنایی و خلاف قاعده و اصل است به عبارت دیگر جریمه و عوارض قسیم و هم عرض یکدیگر به عنوان ضمانت اجرای تخلفات ساختمانی نیستند بلکه در طول یکدیگر با تقدم جریمه و موخّریت تأخر قرار دارد. در تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری برای صدور رأی تخریب احراز دو موضوع ضروری اعلام شده است: الف) احراز ضرورت قلع بنا / ب) مغایرت با اصول ثلاثه فنی، بهداشتی و شهرسازی.

صدور حکم به تخریب بی حد و حصر نیست و صرفاً در چهارچوب مقررات تعریف شده میسور و مقدور است و عدم رعایت آن از موجبات نقض رأی کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 می باشد. لازم به ذکر است که صرف وقوع تخلف و نقض مفاد پروانه ساختمانی نمی تواند حالت تساوی با نقض اصول شهرسازی داشته باشد چرا که در این صورت تمام یا اکثر موارد تخطی باید مستلزم تخریب باشد و این امر خلاف اراده مقنن و ظاهر ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن است.

 

 

 کلیه دعاوی مربوط به شهرداری 

 به عبارت دیگر موارد حکم به قلع اضافه بنا عبارتند از : 

 1) مغایرت با اصول سه گانه

 2) احراز ضرورت قلع بنا

هر یک باید به صورت مجزا در آرای صادره احراز گردد در غیراین صورت موجبات نقض رأی فراهم خواهد بود. از آنجا که «تخریب» و «قلع و قمع بنا» نوعی واکنش قانونی برای تخلفات ساختمانی محسوب می¬گردد لذا باید اصل قانونی بودن در این مورد هم به نوعی رعایت گردد بدین معنی که باید شرایط قانونی صدور حکم تخریب مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری {1? نقض اصول ثلاثه و 2? ضرورت تخریب} محقق گردد تا صدور حکم تخریب موجه باشد در غیراین صورت صرف صدور رأی تخریب به استناد «منفعت عمومی» از موجبات نقض رأی خواهد بود.

با توجه به عدم تصریح به موضوع جواز تملک رایگان با مصوبه کمیسیون ماده 5 در قوانین و مقررات، باید این نکته را مد نظر قرار داد که برخلاف نظر شورای عالی شهرسازی و معماری و وزارت راه و شهرسازی، قانونگذار تنها در موارد خاص و با شرایط خاصی همچون تفکیک و افراز (موضوع ماده 101 قانون شهرداری) و یا ورود به محدوده توسعه و عمران شهر (موضوع تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی)، امکان اخذ نصاب مشخصی از اراضی مالکان بابت سرانه خدمات عمومی را پیش‌بینی کرده است که در آن موارد نیز اخذ 70 % از اراضی مالکان تجویز نشده است.

لذا، به غیر از موارد پیش‌بینی شده در قوانین موجود و یا بالاتر از نصاب مذکور در آن قوانین، شهرداری نمی‌تواند اراضی شهروندان را تملک نماید و شورای عالی شهرسازی و معماری نیز صلاحیت تعیین این موارد را ندارد.اخذ عوارض در قبال ارائه ی خدمات قابل دریافت است. اخذ عوارض بدون ارائه خدمات خاص و مشخص جایز نیست.

«عوارض» در برابر «خدمات» موضوعیت می یابد و به عبارتی دیگر مابه ازای خدمات ارائه شده هستند و اصولاً پرداخت کننده عوارض میباید از نوعی خدمات و انتفاع مستقیم برخوردار شود. هر چند طبق بند 26 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 {و ماده 80 اصلاحی سال 1390}، تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته به آن با رعایت آیین نامه مالی و معاملاتی شهرداری ها با رعایت مقررات مربوط از جمله وظایف شورای اسلامی شهر تعیین شده است، لیکن منظور از تصویب نرخ خدمات مصرح در این بند از ماده قانونی، خدمات مستقیمی است که از سوی شهرداری ارائه می شود.

مرزی میان عوارض و بهای خدمات وجود ندارد و شهرداری ها این دو را جای یکدیگر بکار می برند که گاهی جنبه ایذایی برای شهروندان دارد.

وقتی شهرداری موضوع اعتراض به عوارض را به کمیسیون ماده 77 (مانند شهر کرج در برخی موارد) ارجاع نمی کند می توانید از راه کارهای ذیل استفاده کنید:

1. طرح شکایت «الزام به طرح پرونده در کمیسیون 77» در دیوان عدالت اداری
2. طرح شکایت نقض قوانین مملکتی و حقوق شهروندی در دادسرا موضوع ماده 576 قانون مجازات بخش تعزیرات
3. طرح شکایت در سامانه بازرسی کل کشور

 

کسر پارکینگ ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

     در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون می‌تواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفتة پارکینگ باشد، صادر نماید (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می‌باشد). شهرداریمکلف به اخذ جریمة تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.

 

کلیه دعاوی مربوط به شهرداری ، تغییر کاربری از پارکینگ به مسکونی ، حکم تخریب

    این مراتب در حالی است که بنا به اعتقادی تبدیل و تغییر کاربری از پارکینگ به مسکونی خلاف اصول شهرسازی و مستلزم حکم تخریب می¬باشد. در صورتی که مالکان ملک مسکونی ضوابط و مقررات مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری را رعایت نکرده باشند و مالکان بعد از احداث ساختمان، پارکینگ را تبدیل به مسکونی نمایند این امر خلاف اصول شهرسازی است و رأی به تخریب آن از سوی کمیسیون موجه است.

این امر در رأی شماره 128 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 15/2/1393  با موضوع عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه ی ساخت و اصول شهرسازی، تبیین گردیده است:

«نظر به این که در پرونده های موضوع تعارض، ضوابط و مقررات مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری رعایت نشده است و طبق اصول شهرسازی واحدهای مسکونی باید پارکینگ داشته باشند و این امر در پروانه های ساختمانی صادر شده پیش بینی شده است و مالکان آن ها بعد از احداث ساختمان، پارکینگ را به مسکونی تبدیل کرده اند که خلاف اصول شهرسازی است، بنابراین رأی شعبه 32 به شماره دادنامه 9009970903202652- 30/9/1390 که به رد شکایت صادر شده است صحیح و موافق مقررات تشخیص می شود. این رأی به استناد بند 2 ماده 12 و ماده 89 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است.»

 

تفاوت عوارض نوسازی و سطح شهر چیست؟ ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

جواب

عوارض نوسازی نوعی عوارض خاص سالانه بر اراضی و ساختمان ها و مستحدثات می باشد که در مورد هر شهر از زمانی اخذ آن جایز است که وزارت کشور آن را تعیین و اعلام کند که منحصرا به مصرف نوسازی و عمران شهری می رسد.

بر اساس تبصره سه ماده دو قانون نوسازی و عمران شهری سال 1347 عوارض سطح شهر به اراضی و ساختمان ای شهری تعلق می گرفت که تفاوت ماهیتی با عوارض نوسازی ندارد اما در برخی آرای هیأت عمومی دیوان عنوان آن منسوخ اعلام شده است.

یکی از مصادیق تخلفات ساختمانی تجاوز به معابر شهر است که در صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری قرار دارد. تجاوز به معابر شهر ممکن است در اثر طرح های توسعه شهری و در نتیجه عقب نشینی ملک باشد و یا ناشی از تجاوز به معابر به صورت علی الرأس صورت پذیرد.

کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در هر دو مورد دارای صلاحیت رسیدگی است و مکلف به صدور رأی اعاده به دلیل مغایرت آشکار با اصول شهرسازی. اما این موضوع مانع از مطالبه خسارت از شهرداری و لزوم پرداخت ما به ازای حقوق مالکانه محدود شده و تعیین حکم مقرر از سوی دادگاه های عمومی حقوقی بهموجب رأی 747 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیست.

 

دلایل لزوم جبران اراضی واقع در عقب نشینی عبارت است از ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

تفسیر غایی؛ اصل عدم نسخ قواعد مربوط به تملک اراضی، قاعده اثبات شی نفی ماعدا نمی کند در تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری، جریان عمومات مربوط به لزوم جبران خسارت تحدید حقوق مالکانه و جریان قواعدی مانند «برابری همه اشخاص در برابر هزینه های عمومی»، «قابلیت سرزنش بلاجبران ماندن خسارت» و اصل تسلیط و قاعده لاضرر و عدم خصوصیت معابر برای استثنا کردن و خارج نمودن از عمومات، قیاس اولویت جبران خسارت معابر واقع در عقب نشینی نسبت به اراضی واقع در حریم اماکن ناش از اعمال حاکمیت مانند مراکز نظامی، استثنایی و خلاف قاعده بوده تملک رایگان و عدم امکان تفسیر موسع آن.

قوانین و مقررات و همچنین نظرات شورای نگهبان به صورت کلی بدین نحو که هرگونه مصوبه که منجر به بهره برداری عمومی از املاک خصوصی، به صورت رایگان و بدون جبران حقوق مالکانه افراد شود، مردود  خلاف شرع است و به صورت خاص و موردی مبنی بر این که «حکم به عقب نشینی به طور رایگان خلاف موازین شرع است.» مویّد استدلال های فوق است.

‏ 

?? جریان عمومات و عدم خصوصیت طرح های معابر، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

 

همان دلایلی که برای اثبات لزوم جبران خسارت در تملک اراضی اشخاص واقع در طرح ها وجود دارد در خصوص تملک معابر نیز ساری و جاری است. دلایلی مانند «قابلیت سرزنش تملک رایگان و عدم جبران خسارت»، «قاعده لاضرر و اینکه هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر قرار دهد.» و «اصل برابری اشخاص در برابر هزینه های عمومی». طرح های توسعه معابر خصوصیتی نسبت به سایر طرح های عمومی و عمرانی ندارند تا میان آن ها تمایزی قائل شد و احکام متفاوت بر آن ها بار کرد.

 

عدم تفسیر موسع امر استثنایی ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

تملک رایگان اراضی و املاک امری استثنایی و خلاف اصول و قواعدی مانند اصل تسلیط و احترام به مالکیت اشخاص است. در موارد تردید باید به عمومات رجوع کرد و نباید امر استثنایی را با تفسیرهای موسع موجب از بین رفتن حقوق مالکانه اشخاص قرار داد. تفسیر مضیق استثنا از بدیهیات است.

 

?? دلایل لزوم جبران خسارت اراضی واقع در عقب نشینی عبارت است از ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری

–  تفسیر غایی؛

–  اصل عدم نسخ قواعد مربوط به تملک اراضی و استصحاب بقای آن

–   قاعده اثبات شی نفی ماعدا نمی کند در تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری و در مقام بیان بودن تبصره راجع به تبصره و نه نحوه تملک؛

–  لزوم تفسیر مقررات بر اساس عناوین آن: (ماده 100 = پرداخت به صلاحیت ذاتی نه نحوه تملک اراضی)؛

–   جریان عمومات مربوط به لزوم جبران خسارت تحدید حقوق مالکانه و جریان قواعدی مانند «برابری همه اشخاص در برابر هزینه های عمومی»، «قابلیت سرزنش بلاجبران ماندن خسارت» و اصل تسلیط و قاعده لاضرر و عدم خصوصیت معابر برای استثنا کردن و خارج نمودن از عمومات؛

–  قیاس اولویت جبران خسارت معابر واقع در عقب نشینی نسبت به اراضی واقع در حریم اماکن ناش از اعمال حاکمیت مانند مراکز نظامی؛

–  استثنایی و خلاف قاعده بوده تملک رایگان و عدم امکان تفسیر موسع آن؛ به عبارت دیگر لزوم تفسیر مضیق مقررات مربوط به تملک اراضی.

–  مویّد بودن قوانین و مقررات مانند (قانون توسعه معابر سال 1320 – قانون نوسازی و عمران شهری سال 1347– قانون خرید اراضی واملاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال 1358 – ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری سال 1390)

–  نظرات شورای نگهبان {به صورت کلی بدین نحو که هرگونه مصوبه که منجر به بهره برداری عمومی از املاک خصوصی، به صورت رایگان و بدون جبران حقوق مالکانه افراد شود، مردود  خلاف شرع است و به صورت خاص و موردی مبنی بر این که «حکم به عقب نشینی به طور رایگان خلاف موازین شرع است.»}

–  آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و عدم تفکیک میان انواع عقب نشینی.

 

در صورتی که در مورد این مطلب هرگونه سوالی دارید ، وکلای موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد ، آماده ی پاسخگویی به شما هستند ، لطفا با ما تماس بگیرید.