برترین مطالب

پرسش : تفاوت شرط فعل و شرط نتیجه چیست؟

شرط نتیجه یعنی اثر حقوقی یک عقد یا یک ایقاع ضمن یک عقد یا یک ایقاع دیگر شرط شود بنابراین شرط نتیجه 4 حالت دارد :
عقد ضمن عقد : مثلا خانه ام را فروختم 100 هزار تومان به شرط آنکه وکیا من باشی
ایقاع ضمن عقد: مثلا من تو را ابرا کردم به شرط اینکه وکیل من باشی
عقد ضمن ایقاع: مثلا خانه ام را به تو فروختم به شرط اینکه از دینی که به تو دارم بری باشم
ایقاع ضمن ایقاع: مثلا تو را بری کردم به شرط اینکه علی از دینی که به تو دارد بری باشد
شرط فعل ماهیتا تعهد است و میتواند مثبت یا منفی باشد و مادی یا حقوقی باشدو 4 حالت دارد:
تعهد به انجام عمل حقوقی: مثلا خانه ام را به تو فروختم به شرط اینکه وکیل من بشوی
تعهد به عدم انجام عمل حقوقی: مثلا زمین را فروختم به تو به شرط اینکه به حسن نفروشی
شرط فعل مادی منفی: مثلا تعهد به عدم انجام کار مثلا زمینم را به تو فروختم به شرط اینکه بیش از دو طبقه نسازی
تعهد به انجام عمل مادی: مثلا زمین را به تو فروختم به شرط اینکه اتومبیلم را تعمیر کنی

فرق بین شرط فعل و شرط نتیجه ، تفاوت شرط فعل و شرط نتیجه

در شرط نتیجه اثر حقوقی به محض اشتراط حاصل میشود در حالی که در شرط فعل آن نتیجه بعدا می آید
شرط نتیجه حتما باید عمل حقوقی باشد در حالیکه شرط فعل میتواند مادی یا حقوقی باشد
عمل حقوقی تشریفاتی نمیتواند شرط نتیجه باشد ولی میتواند شرط فعل باشد.

نویسنده : کارشناس حقوقی ، زهرا رنجبر

برگرفته از مقالات تیم وکلای موسسه حقوقی حامی داگستر ساعد لطفا در صورت سوال در مورد این مطلب و یا نیاز به مشاوره حقوقی با موسسه حقوقی حامی داگستر ساعد در تماس باشید حل مشکلات شما افتخار ماست.

چند نکته و سوال پیرامون قولنامه تعهد به انتقال و ثبت در دفتر املاک:

اثبات و ضمانت اجرای قولنامه ، اعتبار قولنامه دستی در دادگاه

• عقد بیع در مورد املاک ثبت شده در زمره عقود تشریفاتی است و تنظیم سند رسمی و حضور در دفتر اسناد رسمی مقدمه ضروری ثبت نتقال در دفتر املاک است. تملیک تنها در در این دفتر صورت میپذیرد و نباید آن را شرط متاخر عقدی پنداشت که با امضای سند عادی واقع شده است. در یک کلام وقوع بیع در قولنامه بر فرض که خواست دو طرف باشد با مانع قانونی روبرو است و نفوذ حقوقی ندارد(ماده10 ق.م) به علاوه ماده 48 قانون ثبت مانع پذیرش قولنامه عادی در دادگاه است.

طبق ماده 32 قانون ثبت اسناد و املاک :

همین که ملکی مطابق قانون در دفتر املاک به ثبت رسید دولت فقط کسی را که ملک به اسم او ثبت شده و یا کسی که ملک مزبور به او منتقل گردیده و این انتقال در دفتر املاک به ثبت رسیده یا این که ملک مزبور از مالک رسمی ارثا به او رسیده مالک خواهد شناخت…

 

سوال اول: اگر قولنامه تعهد به انتقال باشد اثبات آن چگونه است؟

در این حالت پذیرفتن سند عادی نیز برای اثبات آن امکان دارد. در مواردی که خریدار و فروشنده قصد انجام دادن معامله را دارند ولی هنوز مقدمات لازم را فراهم نکرده اند قراردادی میبندند که در آن دو طرف تعهد میکنند که معامله را با شرایط معین و ظرف مهلت خاص انجام دهند سندی که در این باب تنظیم میشود وعده بیع و در زبان عرف قولنامه مینامند .

 

مثلا من مایلم خانه خود را به شما بفروشم ولی شما برای تهییه پول به چند روز مهلت احتیاج دارید و من نیز باید برای گرفتن مفاصا حساب مالیاتی اقدام کنم تا تنظیم سند در محضر ممکن باشد پس برای اینکه هر دو به معامله در آینده مطمین شویم سندی مینویسیم و ضمن آن من تعهد میکنم که اسناد لازم را ظرف یک هفته تهییه کنم و در فلان دفتر حاضر شوم و شما نسز ملتزم می شوید که به همان دفتر برای معامله بیایید اگر یکی از دو ظرف از تعهد خود سرباز زند دیگری میتواند الزام اورا از دادگاه بخواهد به هر حال در خرید و فروش املاک باید سند رسمی تنظیم شود و قولنامه تنها تعهد به انتقال است و پذیرفتن سند عادی برای اثبات آن نیز امکان دارد.

 

سوال دوم : حال در قولنامه اگر فروشنده عهد شکنی کند و موضوع تعهد را به دیگری انتقال دهد تکلیف خریدار چیست؟

در فرض مزبور مطالبه وجه التزام و بیعانه ای که از بابت ثمن پرداخت شده است اشکالی ندارد ولی تنها حق خریدار نیست. فروشنده وظیفه دارد که زمینه اجرای قولنامه را از بین نبرد پس اگر با اعمال حق خویش (حق مالکیت) از این وظیفه بگریزد و آن را وسیله اضرار به دیگران قرار دهد از حق سو استفاده کرده است.

این سوء استفاده را قانون اساس (اصل40) منع کرده به علاوه در جایی که مورد تعهد تحویل داده شده یا تمام ثمن گرفته شده میتوان گفت فروشنده با امضای قولنامه به طور ضمنی ملتزم شده به نگهداری موضوع آن و حق انتقال معارض را از خود سلب کرده این شرط ضمنی لازمه احرای تعهدی است که مالک در قولنامه به گردن گرفته است.

 

نویسنده : زهرا رنجبر ، کارشناس حقوقی

 

برگرفته از مجموعه مقالات موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد لطفا در صورت نیاز به مشاوره حقوقی و یا نیاز به وکیل حقوقی با ما در تماس باشید.

آیا میدانید وقتی صحبت از مالیات بر اجاره میشود منظور مقنن چه بوده است؟

به بررسی چند نکته کاربردی در این مورد می پردازیم :

• عدم اخذ مالیات بر اجاره از غیر ملک

مالیات بر اجاره مختص ملک است و اگر شخصی سایر اموال خود را اجاره بدهد مشمول مالیات بر اجاره نخواهد بود مانند اجاره دادن ماشین یا بیلبورد تبلیغاتی و این موارد جزو مالیات بر درآمد خواهد بود اما توجه داشته باشید اگر ملک همراه با ماشین آلات واگذار شود اجاره ماشین آلات هم مشمول مالیات بر اجاره خواهد بود.

• نحوه محاسبه مالیات بر اجاره  ، نحوه محاسبه مالیات بر اجاره املاک تجاری

درآمد مشمول مالیات ناشی از اجاره املاک عبارت است از کل مال الاجاره هم نقد و هم غیر نقد پس از کسر 25 درصد بابت هزینه ها و استهلاک و تعهدات مالک نسبت به مورد اجاره و نرخ این محاسبه تابع حقیقی یا حقوقی بودن مالک است که اگر مالک حقیقی و ملک مسکونی باشد قانون معافیت هایی را لحاظ کرده که شامل املاک تجاری نمیشود.

• تاثیر رسمی بودن یا عادی بودن اجاره نامه

درآمد اجاره براساس قرارداد اجاره محاسبه میشود و فرقی ندارد اجاره نامه رسمی باشد یا عادی و در این مورد رسمی بودن مزیتی ندارد دقت داشته باشید اگر مبلغ اعلامی کمتر از 80 درصد ارقام مندرج در جدول املاک مشابه تعیین شده توسط سازمان امور مالیاتی باشد ارقام مندرج در آن جدول ملاک است نه مبلغ در اجاره نامه پس مبلغ اجاره اعلامی باید حداقل 80 درصد مبلغ مندرج در جدول مذکور باشد تا پذیرفته شود

• تکلیف مستاجری که شخص حقوقی است

در این صورت مبلغ پرداختی توسط مستاجر که در قرارداد آمده ملاک محاسبه میباشد البته نه صرف فقط ذکر مال الاجاره در قرارداد بلکه مال الاجاره پرداختی ملا ک است پس اگر فقط قید شده باشد ولی پرداخت نشده باشد بازهم جدول مالیاتی ملاک است

• مالیات تکلیفی در اجاره چیست؟

پرداخت مالیات بر اجاره بر عهده موجر است ولی با وجود این اگر مستاجر شخص حقوقی باشد مستاجر مکلف است مالیات بر اجاره را از مال الاجاره هایی که پرداخت میکند کسر و تا پایان ماه بعد به اداره امور مالیاتی محل وقوع ملک پرداخت و رسید آن را به موجر تسلیم نماید در غیر این صورت مستاجر با موجر در قبال سازمان جهت پرداخت مالیات متعلقه و جرایم آن مسیولیت تضامنی خواهد داشت.

 

در صورت نیاز به وکیل حقوقی با ما در تماس باشید.

 

در واقع به مالیاتی که پرداخت کننده آن بدهکار اصلی نیست ولی مکلف است آن را از محل مطالبات مودی مالیاتی کسر و به اداره دارایی پرداخت کند اصطلاحا مالیات تکلیفی گویند

• نکته قابل توجه عدم جریان مالیات تکلیفی در قراردادهای رهن کامل است یعنی مالیات تکلیفی که بر عهده مستاجر است صرفا شامل مال الاجاره میشود و در صورت فقدان مال الاجاره تکلیفی متوجه مستاجر نیست.

 

نویسنده : زهرا رنجبر ، کارشناس حقوقی

برگرفته از تیم وکلای موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد لطفا در صورت سوال در مورد این مطلب و یا نیاز به مشاوره حقوقی با ما در تماس باشید.

 

تهدید

     در این مقاله می پردازیم به بررسی جرم تهدید ماده 669 قانون مجازات اسلامی تهدید جزء جرائم مطلق است . به این معنا که صرف تهدید فردی به ضرر های نفسی و جانی و یا مالی یا ناموس جرم است و مجازات دارد بنابراین مانند جرائم مقید نیاز به نتیجه ای خاص ندارد (جرم مقید مانند قتل که با کشته شدن فرد شکل میگیرد).

 

تهدید از طریق تلفن ، جرم مزاحمت تلفنی ، تهدید شفاهی ، تهدید کتبی ، تهدید حضوری یا غیر حضوری

از طرفی وسیله تهدید در این جرم طریقیت دارد نه موضوعیت یعنی مهم نیست که تهدید شفاهی است یا کتبی یا حضوری یا غیرحضوری اما در صورتی که از طریق تلفن باشد باید از طرف مخابرات شنود شود تا مستدل باشد زیرا امکان تغییر صدا با برنامه های متفاوت در تلفن وجود دارد که می تواند تحت عنوان جرم مزاحمت تلفنی تحت پیگرد قراربگیرد . تهدید باید موثر در افراد باشعور و تهدید شونده بداند که تهدید کننده جدی است .

فرد تهدید شونده ممکن است خود فرد یا اطرافیان سببی و نسبی وی باشند .

زمانی جرم تهدید محسوب می شود که مورد تهدید صورت نگرفته باشد زیرا اگر جرم مورد تهدید محقق شده باشد مثلا ضرب وجرح عمدی دیگر تحت عنوان تهدید قابل رسیدگی نیست بلکه جرم ضرب و جرح عمدی محقق گشته است . مطابق با حکم شماره 682/8431 دیوان عالی کشور که اشعار می دارد ” دعوی طلب و مطالبه حق موجب خروج عمل از مصداق این ماده نمی گردد فلذا اگر کسی مطالبه اجرت خود را کند و به علت امتناع به تهدید و اجبار توسل نموده ووصول کند قابل تعقیب ومجازات است پس ضرورتی ندارد هدف مرتکب کسب منفعت مشروع باشد یا نامشروع .

نظریه مشورتی 6469/7-14/10/65 نیز بیان می دارد تهدید به وسیله چاقو مصداق ماده 619 قانون مجازات اسلامی بود مشمول ماده 669 نمی باشد نظریه مشورتی 1257/7- 3/6/71 نیز بیان می دارد ” تهدید از طریق اسلحه کشیدن باید فلقد جنبه عمومی باشد . یعنی موجب ایجاد رعب و وحشت عمومی و سلب امنیت و آزادی مردم نشود و الا مصداق جرم محاربه موضوع ماده 183 قانون مجازات اسلامی خواهد بود مواد مرتبط به این ماده نیز ماده 114 از قانون اقدامات تامینی و تربیتی و ماده 31 قانون مطبوعات است صلاحیت رسیدگی به این جرم را نیز دادگاه های کیفری 2 دارا می باشند . 

برگرفته از مجموعه مقالات کارشناس حقوقی آقای سلیمانی لطفا در صورت نیاز به وکیل کیفری به موسسه حقوقی حامی در تماس باشید.