حکم به تخریب بنا امری استثنایی ،حکم تخریب ملک ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
به استناد نص صریح تبصره های ماده 100 دو ضمانت اجرای تخریب و جریمه وجود دارد نه یک ضمانت اجرا آن هم تخریب؛ متاسفانه برخی شعب دیوان عدالت اداری تخلف از مفاد پروانه را مستلزم تخریب دانسته اند! از سوی دیگر در دوران امر بین تخریب و صدور رأی مبنی بر جریمه، صدور رأی تخریب یا اعاده می بایست بر مبنای احراز ضرورت باشد.
کلیه دعاوی مربوط به شهرداری ، جریمه و عوارض
یعنی جریمه اصل و تخریب امری استثنایی و خلاف قاعده و اصل است به عبارت دیگر جریمه و عوارض قسیم و هم عرض یکدیگر به عنوان ضمانت اجرای تخلفات ساختمانی نیستند بلکه در طول یکدیگر با تقدم جریمه و موخّریت تأخر قرار دارد. در تبصره یک ماده 100 قانون شهرداری برای صدور رأی تخریب احراز دو موضوع ضروری اعلام شده است: الف) احراز ضرورت قلع بنا / ب) مغایرت با اصول ثلاثه فنی، بهداشتی و شهرسازی.
صدور حکم به تخریب بی حد و حصر نیست و صرفاً در چهارچوب مقررات تعریف شده میسور و مقدور است و عدم رعایت آن از موجبات نقض رأی کمیسیون تجدیدنظر ماده 100 می باشد. لازم به ذکر است که صرف وقوع تخلف و نقض مفاد پروانه ساختمانی نمی تواند حالت تساوی با نقض اصول شهرسازی داشته باشد چرا که در این صورت تمام یا اکثر موارد تخطی باید مستلزم تخریب باشد و این امر خلاف اراده مقنن و ظاهر ماده 100 قانون شهرداری و تبصره های آن است.
کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
به عبارت دیگر موارد حکم به قلع اضافه بنا عبارتند از :
1) مغایرت با اصول سه گانه
2) احراز ضرورت قلع بنا
هر یک باید به صورت مجزا در آرای صادره احراز گردد در غیراین صورت موجبات نقض رأی فراهم خواهد بود. از آنجا که «تخریب» و «قلع و قمع بنا» نوعی واکنش قانونی برای تخلفات ساختمانی محسوب می¬گردد لذا باید اصل قانونی بودن در این مورد هم به نوعی رعایت گردد بدین معنی که باید شرایط قانونی صدور حکم تخریب مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری {1? نقض اصول ثلاثه و 2? ضرورت تخریب} محقق گردد تا صدور حکم تخریب موجه باشد در غیراین صورت صرف صدور رأی تخریب به استناد «منفعت عمومی» از موجبات نقض رأی خواهد بود.
با توجه به عدم تصریح به موضوع جواز تملک رایگان با مصوبه کمیسیون ماده 5 در قوانین و مقررات، باید این نکته را مد نظر قرار داد که برخلاف نظر شورای عالی شهرسازی و معماری و وزارت راه و شهرسازی، قانونگذار تنها در موارد خاص و با شرایط خاصی همچون تفکیک و افراز (موضوع ماده 101 قانون شهرداری) و یا ورود به محدوده توسعه و عمران شهر (موضوع تبصره 4 ماده واحده قانون تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی)، امکان اخذ نصاب مشخصی از اراضی مالکان بابت سرانه خدمات عمومی را پیشبینی کرده است که در آن موارد نیز اخذ 70 % از اراضی مالکان تجویز نشده است.
لذا، به غیر از موارد پیشبینی شده در قوانین موجود و یا بالاتر از نصاب مذکور در آن قوانین، شهرداری نمی‌تواند اراضی شهروندان را تملک نماید و شورای عالی شهرسازی و معماری نیز صلاحیت تعیین این موارد را ندارد.اخذ عوارض در قبال ارائه ی خدمات قابل دریافت است. اخذ عوارض بدون ارائه خدمات خاص و مشخص جایز نیست.
«عوارض» در برابر «خدمات» موضوعیت می یابد و به عبارتی دیگر مابه ازای خدمات ارائه شده هستند و اصولاً پرداخت کننده عوارض میباید از نوعی خدمات و انتفاع مستقیم برخوردار شود. هر چند طبق بند 26 ماده 71 قانون تشکیلات، وظایف و انتخابات شوراهای اسلامی کشور و انتخاب شهرداران مصوب سال 1375 {و ماده 80 اصلاحی سال 1390}، تصویب نرخ خدمات ارائه شده توسط شهرداری و سازمان های وابسته به آن با رعایت آیین نامه مالی و معاملاتی شهرداری ها با رعایت مقررات مربوط از جمله وظایف شورای اسلامی شهر تعیین شده است، لیکن منظور از تصویب نرخ خدمات مصرح در این بند از ماده قانونی، خدمات مستقیمی است که از سوی شهرداری ارائه می شود.
مرزی میان عوارض و بهای خدمات وجود ندارد و شهرداری ها این دو را جای یکدیگر بکار می برند که گاهی جنبه ایذایی برای شهروندان دارد.
وقتی شهرداری موضوع اعتراض به عوارض را به کمیسیون ماده 77 (مانند شهر کرج در برخی موارد) ارجاع نمی کند می توانید از راه کارهای ذیل استفاده کنید:
- طرح شکایت «الزام به طرح پرونده در کمیسیون 77» در دیوان عدالت اداری
- طرح شکایت نقض قوانین مملکتی و حقوق شهروندی در دادسرا موضوع ماده 576 قانون مجازات بخش تعزیرات
- طرح شکایت در سامانه بازرسی کل کشور
کسر پارکینگ ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
در مورد عدم احداث پارکینگ و یا غیرقابل استفاده بودن آن و عدم امکان اصلاح آن کمیسیون میتواند با توجه به موقعیت محلی و نوع استفاده از فضای پارکینگ، رأی به اخذ جریمه‌ای که حداقل یک برابر و حداکثر دو برابر ارزش معاملاتی ساختمان برای هر متر مربع فضای از بین رفتة پارکینگ باشد، صادر نماید (مساحت هر پارکینگ با احتساب گردش 25 متر مربع می‌باشد). شهرداریمکلف به اخذ جریمة تعیین شده و صدور برگ پایان ساختمان می‌باشد.
کلیه دعاوی مربوط به شهرداری ، تغییر کاربری از پارکینگ به مسکونی ، حکم تخریب
این مراتب در حالی است که بنا به اعتقادی تبدیل و تغییر کاربری از پارکینگ به مسکونی خلاف اصول شهرسازی و مستلزم حکم تخریب می¬باشد. در صورتی که مالکان ملک مسکونی ضوابط و مقررات مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری را رعایت نکرده باشند و مالکان بعد از احداث ساختمان، پارکینگ را تبدیل به مسکونی نمایند این امر خلاف اصول شهرسازی است و رأی به تخریب آن از سوی کمیسیون موجه است.
این امر در رأی شماره 128 هیأت عمومی دیوان عدالت اداری مورخ 15/2/1393 با موضوع عملیات ساختمانی بدون پروانه یا مخالف مفاد پروانه ی ساخت و اصول شهرسازی، تبیین گردیده است:
«نظر به این که در پرونده های موضوع تعارض، ضوابط و مقررات مقرر در تبصره 1 ماده 100 قانون شهرداری رعایت نشده است و طبق اصول شهرسازی واحدهای مسکونی باید پارکینگ داشته باشند و این امر در پروانه های ساختمانی صادر شده پیش بینی شده است و مالکان آن ها بعد از احداث ساختمان، پارکینگ را به مسکونی تبدیل کرده اند که خلاف اصول شهرسازی است، بنابراین رأی شعبه 32 به شماره دادنامه 9009970903202652- 30/9/1390 که به رد شکایت صادر شده است صحیح و موافق مقررات تشخیص می شود. این رأی به استناد بند 2 ماده 12 و ماده 89 قانون تشکیلات و آیین دادرسی دیوان عدالت اداری مصوب سال 1392 برای شعب دیوان عدالت اداری و سایر مراجع اداری مربوط در موارد مشابه لازم الاتباع است.»
تفاوت عوارض نوسازی و سطح شهر چیست؟ ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
جواب
عوارض نوسازی نوعی عوارض خاص سالانه بر اراضی و ساختمان ها و مستحدثات می باشد که در مورد هر شهر از زمانی اخذ آن جایز است که وزارت کشور آن را تعیین و اعلام کند که منحصرا به مصرف نوسازی و عمران شهری می رسد.
بر اساس تبصره سه ماده دو قانون نوسازی و عمران شهری سال 1347 عوارض سطح شهر به اراضی و ساختمان ای شهری تعلق می گرفت که تفاوت ماهیتی با عوارض نوسازی ندارد اما در برخی آرای هیأت عمومی دیوان عنوان آن منسوخ اعلام شده است.
یکی از مصادیق تخلفات ساختمانی تجاوز به معابر شهر است که در صلاحیت ذاتی کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری قرار دارد. تجاوز به معابر شهر ممکن است در اثر طرح های توسعه شهری و در نتیجه عقب نشینی ملک باشد و یا ناشی از تجاوز به معابر به صورت علی الرأس صورت پذیرد.
کمیسیون ماده 100 قانون شهرداری در هر دو مورد دارای صلاحیت رسیدگی است و مکلف به صدور رأی اعاده به دلیل مغایرت آشکار با اصول شهرسازی. اما این موضوع مانع از مطالبه خسارت از شهرداری و لزوم پرداخت ما به ازای حقوق مالکانه محدود شده و تعیین حکم مقرر از سوی دادگاه های عمومی حقوقی بهموجب رأی 747 هیأت عمومی دیوان عالی کشور نیست.
دلایل لزوم جبران اراضی واقع در عقب نشینی عبارت است از ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
تفسیر غایی؛ اصل عدم نسخ قواعد مربوط به تملک اراضی، قاعده اثبات شی نفی ماعدا نمی کند در تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری، جریان عمومات مربوط به لزوم جبران خسارت تحدید حقوق مالکانه و جریان قواعدی مانند «برابری همه اشخاص در برابر هزینه های عمومی»، «قابلیت سرزنش بلاجبران ماندن خسارت» و اصل تسلیط و قاعده لاضرر و عدم خصوصیت معابر برای استثنا کردن و خارج نمودن از عمومات، قیاس اولویت جبران خسارت معابر واقع در عقب نشینی نسبت به اراضی واقع در حریم اماکن ناش از اعمال حاکمیت مانند مراکز نظامی، استثنایی و خلاف قاعده بوده تملک رایگان و عدم امکان تفسیر موسع آن.
قوانین و مقررات و همچنین نظرات شورای نگهبان به صورت کلی بدین نحو که هرگونه مصوبه که منجر به بهره برداری عمومی از املاک خصوصی، به صورت رایگان و بدون جبران حقوق مالکانه افراد شود، مردود خلاف شرع است و به صورت خاص و موردی مبنی بر این که «حکم به عقب نشینی به طور رایگان خلاف موازین شرع است.» مویّد استدلال های فوق است.
?? جریان عمومات و عدم خصوصیت طرح های معابر، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
همان دلایلی که برای اثبات لزوم جبران خسارت در تملک اراضی اشخاص واقع در طرح ها وجود دارد در خصوص تملک معابر نیز ساری و جاری است. دلایلی مانند «قابلیت سرزنش تملک رایگان و عدم جبران خسارت»، «قاعده لاضرر و اینکه هیچ کس نمی تواند اعمال حق خویش را وسیله اضرار به غیر قرار دهد.» و «اصل برابری اشخاص در برابر هزینه های عمومی». طرح های توسعه معابر خصوصیتی نسبت به سایر طرح های عمومی و عمرانی ندارند تا میان آن ها تمایزی قائل شد و احکام متفاوت بر آن ها بار کرد.
عدم تفسیر موسع امر استثنایی ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
تملک رایگان اراضی و املاک امری استثنایی و خلاف اصول و قواعدی مانند اصل تسلیط و احترام به مالکیت اشخاص است. در موارد تردید باید به عمومات رجوع کرد و نباید امر استثنایی را با تفسیرهای موسع موجب از بین رفتن حقوق مالکانه اشخاص قرار داد. تفسیر مضیق استثنا از بدیهیات است.
?? دلایل لزوم جبران خسارت اراضی واقع در عقب نشینی عبارت است از ، کلیه دعاوی مربوط به شهرداری
– تفسیر غایی؛
– اصل عدم نسخ قواعد مربوط به تملک اراضی و استصحاب بقای آن
– قاعده اثبات شی نفی ماعدا نمی کند در تبصره 6 ماده 100 قانون شهرداری و در مقام بیان بودن تبصره راجع به تبصره و نه نحوه تملک؛
– لزوم تفسیر مقررات بر اساس عناوین آن: (ماده 100 = پرداخت به صلاحیت ذاتی نه نحوه تملک اراضی)؛
– جریان عمومات مربوط به لزوم جبران خسارت تحدید حقوق مالکانه و جریان قواعدی مانند «برابری همه اشخاص در برابر هزینه های عمومی»، «قابلیت سرزنش بلاجبران ماندن خسارت» و اصل تسلیط و قاعده لاضرر و عدم خصوصیت معابر برای استثنا کردن و خارج نمودن از عمومات؛
– قیاس اولویت جبران خسارت معابر واقع در عقب نشینی نسبت به اراضی واقع در حریم اماکن ناش از اعمال حاکمیت مانند مراکز نظامی؛
– استثنایی و خلاف قاعده بوده تملک رایگان و عدم امکان تفسیر موسع آن؛ به عبارت دیگر لزوم تفسیر مضیق مقررات مربوط به تملک اراضی.
– مویّد بودن قوانین و مقررات مانند (قانون توسعه معابر سال 1320 – قانون نوسازی و عمران شهری سال 1347– قانون خرید اراضی واملاک واقع در طرح های عمومی و عمرانی سال 1358 – ماده 101 اصلاحی قانون شهرداری سال 1390)
– نظرات شورای نگهبان {به صورت کلی بدین نحو که هرگونه مصوبه که منجر به بهره برداری عمومی از املاک خصوصی، به صورت رایگان و بدون جبران حقوق مالکانه افراد شود، مردود خلاف شرع است و به صورت خاص و موردی مبنی بر این که «حکم به عقب نشینی به طور رایگان خلاف موازین شرع است.»}
– آرای متعدد هیأت عمومی دیوان عدالت اداری و عدم تفکیک میان انواع عقب نشینی.
در صورتی که در مورد این مطلب هرگونه سوالی دارید ، وکلای موسسه حقوقی حامی دادگستر ساعد ، آماده ی پاسخگویی به شما هستند ، لطفا با ما تماس بگیرید.
